O condomínio exige conhecimentos amplos de um síndico. Lidar com a gestão de artigo-assinadorecursos financeiros, funcionários e conflitos entre moradores não é uma tarefa fácil e uma boa Convenção Condominial é fundamental para ajudar, orientar e regulamentar este gerenciamento.

A Convenção Condominial é um instrumento de uso constante nos condomínios e apresenta todos os direitos, deveres e penalidades, auxiliando a manter o zelo e boa convivência entre as unidades autônomas. Podemos dizer inclusive que a Convenção Condominial é a lei primordial do condomínio, citada no Novo Código Civil e também na Lei 4.591/64.

Ela tudo o que diz respeito a:

Descrição do condomínio – Determina a característica específica do condomínio como quantidade de unidades, vagas e espaços relativos a área comum.

Estrutura do condomínio – Informa condições estruturais do condomínio que auxiliam na conservação do mesmo.

Direitos e Deveres dos Condôminos – Específica a utilização e manutenção da área privativa, participação de assembleia, convivência entre condôminos, moradores e funcionários, alteração da fachada, etc.

Deveres do Síndico – O síndico deve realizar a demonstração de contas, cotações de fornecedores, advertir e multar os moradores, efetuar o seguro obrigatório, controlar os funcionários, realizar a cobrança de cotas, etc.

Composição grupo gestor – Determina a quantidade e função de subsíndicos e conselheiros.

Assembleia – Relata os tipos de assembleias, conteúdos que obrigatoriamente devem ser discutidos periodicamente, forma de convocação, quorum necessário, regras para voto de desempate, etc.

Despesas do Condomínio – Determina a especificação das despesas, tipo de orçamento, tratativa de despesas eventuais e extraordinárias, especificação de encargos de inadimplência, arrecadação e forma de gasto do fundo de reserva, etc.

A Convenção pode ser alterada contemplando novos contextos ou legislações atuais, para isso o síndico deve apresentar uma minuta da nova Convenção Condominial analisada por um advogado para evitar problemas futuros ao condomínio e dar ciência para que todos os condôminos possam avaliar e dar sugestões. Posteriormente, deve-se votar a aprovação da nova convenção com no mínimo 2/3 do total de condôminos.

Realmente não é fácil reunir esse quorum em uma assembleia, mas pode-se optar em utilizar a procuração das unidades com assinatura reconhecida em cartório e específicas para aprovação da nova convenção. Depois desta maratona a convenção aprovada em assembleia deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade.

É importante que a convenção esteja disponível para os moradores consultarem e a forma mais rápida e prática para acessar este documento é em versão online. É importante também colocar à disposição documentos como Atas, Regimento Interno, Seguro, AVCB, contratos, relatórios financeiros entre outros para que se possa analisar se todos os itens estão em conformidade com a convenção.

Um exemplo prático do uso de uma Convenção Condominial, por exemplo, e que gera muitas dúvidas nos moradores é a respeito de modificações na sacada. Seja a inclusão de um ar condicionado, pintura da sacada, remoção da porta balcão ou instalação do envidraçamento, a convenção trata tudo sobre essas alterações que são chamadas de alterações de fachada e determina itens nos quais não se pode alterar. Quando algum item não for abordado a exemplo do ar condicionado e envidraçamento, deverá ser analisado o regimento interno, e se ainda assim o assunto não for abordado no regimento o síndico deverá tratá-lo em assembleia.

Desta forma as regras estipuladas na Convenção Condominial tem, portanto, a finalidade de criar um ambiente de harmonia, zelar pela segurança, manter as manutenções das estruturas e controlar as finanças de forma a perpetuar o patrimônio dos condôminos.


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