Legislação

Especialista explica as diferenças entre Convenção e Regimento Interno

por BRCondos em 16 de outubro de 2017

Normas e regras auxiliam na organização de um condomínio como um todo. Além disso, elas não apenas estabelecem limites aos moradores, mas também promovem a relação saudável entre eles.

Viver em comunidade requer uma série de ações para manter a ordem das coisas. Questões como as regras de convivência para animais de estimação, exigências para aprovação de obras e reformas nas áreas internas do condomínio, a alteração de fachada e o uso do salão de festas e garagem são apenas alguns dos temas que mais geram divergência entre os moradores.

O advogado Luiz Fernando de Souza, que é síndico e franqueado da BRCondos Tijucas e Itapema, administradoras de condomínios, alerta para a importância das ferramentas que auxiliam na ordem e estabelecem as normas da convivência saudável. “A Convenção e o Regimento Interno são essenciais para que todos saibam até onde podem ir e respeitem o limite que gera o respeito e o bom senso na rotina de todos”, diz.

No entanto, a grande dúvida dos condôminos diz respeito à diferença entre um e outro e onde ambos devem exercer seus papéis. Souza explica que a Convenção é um documento elaborado pela construtora no momento da constituição do condomínio. Já o Regimento Interno,  como o próprio nome diz, serve para regulamentar internamente as questões mais relacionadas à convivência.

“A Convenção é responsável por questões como a descrição das áreas privativas e comuns; o rateio das despesas do condomínio, regra as assembleias e suas peculiaridades como convocação, deliberações e quórum, entre outros. Já o Regimento Interno deve ser utilizado para as questões de convivência. São assuntos importantes e que fornecem soluções para questões mais cotidianas como as citadas inicialmente”, completa.

Horário de silêncio e de uso dos espaços comuns como salão de festas, pracinha e piscina, por exemplo, devem estar presentes no documento. “Da mesma forma acontece com outros assuntos como entrega de encomendas, mudanças, multas, uso dos elevadores e tudo mais que contribua para a relação saudável entre os moradores no dia a dia dos condomínios”, acrescenta.

Alguns condomínios têm inserido em suas Convenções, regras de Regimento Interno, o que na prática é errado e inviável. Diz-se errado e inviável pelos seguintes motivos: uma porque como já citado acima, cada um destes documentos deve tratar de assuntos específicos; outra, porque tendo em vista que o dia a dia do condomínio é muito dinâmico e em constante mudança, as regras do condomínio devem acompanhar todas essas mudanças. Diante disso, como a Lei prevê quórum específico para alteração da Convenção, de 2/3 dos proprietários (os quais devem assinar o documento de alteração com firma reconhecida em cartório) dependendo do tamanho do condomínio, a alteração é impraticável, causando sérios problemas ao condomínio, que não consegue atualizar as regras.

Por outro lado, a Lei permitiu que o  Regimento Interno pudesse ser alterado com quórum diferente, o qual sugerimos seja de 50% mais 01 dos presentes em assembleia. Vale frisar que a alteração do Regimento deve ser pauta da Assembleia para que possa ser aplicada a regra de alteração.

A ordem depois das leis são, respectivamente, a Convenção e o Regimento Interno. Souza revela que o diálogo é a base de todas as normas e regras de um condomínio. “A maioria dos conflitos são resolvidos quando as duas partes utilizam o bom senso para avaliar o que está certo ou errado e quem não está cedendo para solucionar o problema. Meu limite termina onde começa a liberdade do meu vizinho. Esse é o lema da boa convivência em qualquer lugar no mundo”, conclui.


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Comentários

  1. Luciana

    Boa noite me chamo Luciana moro em um prédio que não tem registro não tem CNPJ aqui e chamado de conjunto habitacional . O acontece e que criamos uma taxa para manutenção do prédio são 16 unidades e apenas 1 unidade se recusa a pagar o que posso fazer onde posso cobrar pôs já procurei harbitragem não resolveu já me informei com alguns advogados e me dizem que difícil conseguir devido o prédio não ter registro mas acho um absurdo temos a taxa já 4 anos e com isso já fizemos muro colocamos interfone e não e justo a unidade não pagar e usufruir das melhoras o que posso fazer ????

    1. BRCondos

      Luciana, a inadimplência é um problema bem comum nos condomínios, porém como não consta CNPJ para o seu prédio, a única maneira de realizar a cobrança é amigavelmente.

  2. Alessandro

    Bom dia!sou morador de um condomínio,e sempre que acontece uma assembleia,o número de pessoas nunca chega a 2/3.e mesmo assim as o regimento é aprovado.o que eu posso fazer para que regras criadas sem 2/3 dos não sejam validades?outra coisa,podemos alterar a convenção?

    1. BRCondos

      Olá Alessandro, você precisa verificar como é tratado o Regimento Interno do seu condomínio. Se ele estiver citado dentro da Convenção, para alterar este itens a lei exige 2/3 de aprovação. Em muitos condomínios apenas alguns itens do Regimento são tratados dentro da Convenção e os demais em documento separado, neste caso, de documento separado as alterações deve ser aprovadas por maioria simples.

  3. Janayna Frota André

    Boa noite, Brcondos!!
    Tem uma moradora que não respeita as vagas da garagem (fechada) que é uma vaga para cada morador (6 moradores) e esta não tem carro e coloca do seu genro que é vizinho e também coloca dos seus familiares quando vem visitar sua família que é vizinha. E esta família acredita que manda na garagem. E como o condomínio é antigo e em Março/ 2018 fui eleita no cargo sindica e tive ciência que este condominio não tem regimento interno e não sei como está o tramite da Convenção do mesmo; peço, por gentileza, uma orientação de como agir com esta moradora e elaborar a convenção e o regimento interno. Agradeço a atenção.

    1. BRCondos

      Janayna, é importante você verificar com o síndico anterior se realmente o condomínio não possui uma convenção. Caso não possua, nossa sugestão é você verificar com o cartório onde o imóvel está registrado, pois os processos de incorporação exigem uma minuta de convenção que fica junto com o memorial de incorporação e esse documento pode lhe auxiliar. É interessante também você aproveitar essa busca e solicitar uma cópia de outros documentos do condomínio que são super importantes para a gestão.

      Mas, caso não tenha a minuta você precisa redigir a convenção, com ajuda da administradora do seu condomínio ou de um advogado especialista na área. A convenção adquire validade e, consequentemente, passa a ser obrigatória assim que aprovada por 2/3 do condomínio em assembleia geral. Como é a primeira vez que se aprova a convenção no condomínio, os votos terão que ser proporcionais às frações ideais dos imóveis (conforme o disposto no artigo 1.333, caput, do Código Civil Brasileiro). Após a constituição, você elabora em documento a parte com o regimento interno.

      É na convenção do condomínio que constará as regras para uso da garagem e essas regras de utilização, dependem de cada convenção de condomínio.

      Esperamos ter ajudado! 🙂

  4. Bete

    No meu condomínio tem algumas moradores que ligam som automotivo , e o sindico falou que pra multa tem que a divertir três vezes .Nesse caso não poderia já multa ,por que som automotivo e proibido

    1. BRCondos

      Bete, se seu síndico lhe orientou desta forma, provavelmente é o que consta no regimento interno do seu condomínio. Normalmente as primeiras advertências são verbais e somente depois é aplicada a multa. Esperamos que tudo se resolva. Obrigada por sua participação.

  5. Adalberto José Espíndola Palma

    Gostaria de saber se em caso de garagem de veículos de proprietário apresentar defeito na cobertura a ponto de danificar a pintura de carro, quem é o responsável???

    1. BRCondos

      Adalberto, é necessário entender o motivo exato, consultar a convenção do condomínio e o síndico para saber qual providências tomar.

  6. Geraldo Pereira

    Entendi que para a alteração do regimento interno e necessário 50% + 1. Para a aprovação do Regimento Interno quando da sua criação, qual seria o quorum? Qual a Lei que da amparo?

    1. BRCondos

      Olá Geraldo, veja que essa questão de 50%+1 é uma sugestão do nosso advogado para simplificar a aprovação. Os artigos 1334 e 1351 do Código Civil é que dão amparo a essa questão e no caso quando o Regimento Interno faz parte da Convenção é necessário 2/3.

  7. Robinson Ramos

    Muito prestativas estas informações. Parabens