O Código de Processo Civil (CPC) passou por uma reforma recentemente e trouxe algumas mudanças importantes para os condomínios. Entre elas está a forma de cobrança de dívidas condominiais e a entrega de cartas de citação para condôminos.

Em relação a cobrança do condomínio contra os inadimplentes, agora com o novo CPC espera-se que o processo de recebimento seja muito mais rápido, isso porque a taxa de despesas do condomínio passou a ser considerada um título extrajudicial.

Segundo o artigo nº 784. São títulos executivos extrajudiciais:

(…) VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio.

A nova lei  do processo de cobrança aberto contra o inadimplente já se inicia numa fase mais avançada, segundo Fernando Amorim, especialista em direito imobiliário, “a reforma da legislação processual tem principalmente a finalidade de trazer celeridade processual e adequar o trâmite das ações judiciais às novas tecnologias, com segurança jurídica”. A ação costumava tramitar por anos no judicial, o que prejudicava economicamente ainda mais a gestão do condomínio. A mudança alegra síndicos e administradores que sofrem para conter os ânimos dos condôminos quando a indadimplência era pauta das reuniões de condomínio e pouco se podia fazer.

A principal mudança do Código novo para aqueles que trabalham com a administração de Condomínios é justamente que pela primeira vez a Taxa de Condomínio é considerada expressamente título executivo extrajudicial, dando ao condomínio a possibilidade de ajuizar diretamente ação de execução, na qual o devedor é citado para pagar sob pena de penhora do imóvel, ao invés da tradicional Ação de Cobrança na qual a fase de execução poderia iniciada somente após a sentença condenatória.” – Fernando Amorim

Outra notícia boa, mas que apresenta controvérsia, é quanto a entrega das cartas com citação que só eram entregues aos destinatários e que agora poderão ser recebidas pela portaria/porteiro ou até mesmo zelador do condomínio que faz este serviço.

O texto na íntegra do novo CPC no artigo nº 248, parágrafo 4ª, diz:

“Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.”

Com isso a responsabilidade da administração do condomínio aumenta, exigindo maior organização e atenção dos porteiros e zeladores que fazem o trabalho de portaria e até dos síndicos que cuidam da gestão. O motivo é que se o condomínio receber ficará responsável pela entrega e pelas consequências disso, sendo que ele poderá ser acionado em juízo pelo condômino caso a carta seja extraviada ou não chegue até o morador.

Os devedores terão 3 dias úteis para saldar a dívida ou indicar bens a serem leiloados, se não, o apartamento pode ser penhorado. Para evitar que a medida de penhora seja tomada, é possível fazer negociações “comprovando o depósito de 30% do valor em execução, acrescido de custas e de honorários de advogado, o executado poderá requerer que lhe seja permitido pagar o restante em até 6 parcelas mensais”, completa Fernando.  Converse com o seu síndico sobre isso o quanto antes.

Para iniciar uma causa, os documentos necessários são:

  • O título executivo extrajudicial, o boleto condominial e cópia da Convenção;
  • Atas que aprovaram a eleição do síndico e despesas, comprovando toda a legitimidade do título;
  • Demonstrativo de débito atualizado até a data da ação (constar do demonstrativo o nome completo do devedor, a taxa de juros, termo inicial e final da correção, juros aplicados e descontos, índice de correção monetária);
  • Demonstrar pela convenção ou ata a data do vencimento do pagamento da cota condominial;
  • Pedir uma citação ao devedor;
  • Indicação de bens para penhora;

Confira o Novo Código de Processo Civil aqui.


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