Legislação

Como alterar a convenção e regimento interno do condomínio

por BRCondos em 27 de março de 2018

A Convenção e o Regimento Interno do condomínio são essenciais para que todos saibam até onde podem ir, respeitem o limite e tenham bom senso com a rotina de todos.

É importante relembrar neste momento, resumidamente, o que cada documento trata.

  • convenção trata as regras e composição principal do empreendimento: áreas comuns, regras de assembleias, corpo diretivo, forma de cobrança, frações de solo, gestão de inadimplentes, destinação de moradia, etc. A convenção do condomínio deve atender o artigo 1334 do Código Civil, fazendo dessa forma citação quanto ao Regimento Interno
  • O regimento interno, também conhecido como regulamento, trata de assuntos mais relacionados a regras de convívio, como uso de garagens, espaços comuns, áreas passíveis de reserva, hóspedes, convidados, procedimentos de segurança, piscina, playground, etc.

Temos um artigo que explica melhor estes importantes documentos. Clique aqui para ler mais. Mas, hoje, vamos falar sobre como alterar a convenção e o regulamento interno do condomínio.

Como alterar a convenção e regulamento interno do condomínio

É necessário uma votação com quórum qualificado e uma assembleia deve ser convocada para esse fim, com pauta com a ordem do dia, especificando que haverá mudanças na convenção ou regimento.

Para alterar a convenção deve-se realizar assembleia específica e são necessários (2/3) dois terços do total de proprietários para aprovação. Depois de feita a votação, é preciso elaborar um documento que dê registro no cartório para validação das alterações.

Para alterar o regimento interno é necessário quórum de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia. Em algumas convenções está especificado o quórum necessário, mas isso é uma regra de cada condomínio.

Importante: é possível elaborar documento com regras do perfil do empreendimento, de forma específica e que “NÃO CONTENHAM CONFLITOS” em relação ao especificado na Convenção do Condomínio. Ao elaborar documento “em separado” (Regimento Interno), é importante que se tenha o conhecimento de forma ampla de toda Convenção do Condomínio. 

Mas, o que acontece se o Regimento Interno estiver citado dentro da Convenção?

Segundo nosso Código Civil em seu artigo 1.334, além das cláusulas referidas no art. 1332 a convenção determinará o seguinte:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.

A lei diz no artigo V que a convenção deverá atender o regimento interno. Quando chegam neste ponto, muitos gestores são levados a incluir integralmente os itens do regimento interno dentro da convenção. Desde modo, para qualquer tipo de alteração fica sendo necessário aprovação de 2/3 dos proprietários, engessando desta forma processos que poderiam ser resolvidos de forma simples.

Uma boa prática, segundo Odilanir Macedo, síndico e franqueado da rede BRCondos é fazer os documentos separados e citar na convenção apenas aqueles itens que são praticamente  “imutáveis”, e incluir ainda a informação de que haverá um regimento interno específico, que poderá ser aprovado por maioria simples, exceto, aquelas situações que contraponham o que está na convenção.

Macedo, relata que teve bastante trabalho quando se deparou com um caso destes em um dos condomínios administrado. “Quando conseguimos reunir 2/3 dos moradores, isso porque o condomínio é de pequeno porte, a primeira pauta foi desvincular o regimento da convenção, para conseguirmos atualizar e alterar o que for necessário com mais facilidade”, lembra.

Meu condomínio não possui Convenção

Existem casos, principalmente condomínios “antigos” ou que tiveram problemas em seus processos de Incorporação ou Construção, cuja habitação foi efetuada e, não existe Convenção ou mesmo Regimento conhecidos ou em conformidade ao exigido.

Para esses casos sugerimos:

1) Solicitar busca junto ao Cartório de Registro de Imóveis, quanto aos documentos do “memorial de incorporação”;

2) Caso não seja localizada documentação, ou apenas parcialmente, procurar auxílio para elaboração dos respectivos documentos (Convenção e Regimento);

3) É importante requisitar também junto a Prefeitura Municipal de sua Cidade os documentos alusivos a Edificação, como plantas e mapas de áreas. Esse procedimento, embora um pouco “trabalhoso” implicará na legalização e cumprimento das obrigatoriedades exigidas em relação aos Condomínios.

O síndico utiliza esses dois importantes documentos para realizar toda a gestão condominial. Aproveite nossa dica para verificar se a Convenção e Regimento Interno estão atualizados e condizentes com a realidade do seu condomínio.


Comentários

  1. claudete r rosenau

    tivemos uma assembleias extraordinaria e como estava a maioria dos condominos com conselheiros na maioria gostariamos de seguir a convenção que os conselheiros tem dois anos de mandato e o sindico um ano foi proposto que todos tivessem o mesmo tempo de atuação podendo ser reeleitos novamnete, sendo assim somente o capitulo IV da administração artigo 12 sera modificado fazendo um adendo a convenção atual.

  2. Ângela Benatti Galceran

    Para alteração do Regulamento Interno convoca- se AGO ou AGE?

    1. BRCondos

      Olá Ângela, convoca-se uma assembleia geral. Essa nomenclatura se aplica de forma didática para explicar que uma assembleia é obrigatória, no caso a AGO, e que as demais ocorrem por necessidade do condomínio, no caso são extraordinárias.

  3. Jose Agusto

    Boa tarde. Meu Condominio realizou uma Assembleia para eleição para Síndico e Subsíndico, além da eleição para o Conselho Fiscal. Ocorre que duas situações a meu ver anularia este item da Assembleia:
    1) A Convenção estipula o valor dos votos pela fração ideal no solo. Temos varias diferenças neste sentido. Mas a contagem foi pelo número de votos sem a indicação de qual apartamento votou em determinado candidato. A eleição foi apertadíssima com a diferença de apenas 2 votos;
    2) não houve a eleição para o conselho fiscal. Ao final da Assembleia, o secretário da mesma chamou alguns e perguntou se eles queriam os cargos, sem uma eleição. A convenção estabelece poderes ao candidato mais votado.

    Assim pergunto se cabe uma medida de anulação destas eleições?

    1. BRCondos

      Olá Jose, considerando o relato apresentado, a assembleia contempla vícios que poderão ensejar a sua anulabilidade judicial. Observa-se que os critérios de votação estabelecidos pela convenção não foram observados em relação à eleição para o cargo de síndico. Quanto à eleição para os cargos de conselheiros, destacamos que todos os cargos eletivos do condomínio deverão ser objeto de votação durante uma assembleia. Se não há candidatos, os cargos deverão ficar em aberto até a próxima assembleia, especialmente convocada para este fim.

  4. Edir Nascimento da silva

    O condomínio fez a convenção junto com o regimento interno, mas não averbou, ou seja, não tem valor jurídico.
    Qual a saída.

    1. BRCondos

      Olá Edir, neste caso seria necessário avaliar várias questões, como: quem aprovou a convenção, o quorum, se ela foi aprovada em assembleia, entre outras informações. Ficamos à disposição.

  5. AFONSO CELSO CINTRA BISPO

    Boa tarde…Meu caso é semelhante ao do Mario Silva abaixo citado…..Estamos já com basicamente mais de 2/3 dos condominos favoraveis a mudança da Convençao, no que tange a forma de cálculo do condominio, ou seja, mudar de igualitários entre as unidades para rateio de acordo com as fraçoes ideais de cada…
    Pergunto: Temos que tomar algum cuidado juridico? Uma vez conseguindo a votaçao minima resolveremos a questao?

    1. BRCondos

      Olá Afonso.

      Conforme disposto pelo artigo 1.351 do Código Civil:”Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”

      Portanto, o quórum especial exigido para a alteração da convenção decorre de lei, havendo, entretanto a seguinte discussão pendente nos tribunais: Os votos oriundos dos inadimplentes seriam contabilizados para fins de obtenção do quórum exigido para a alteração da convenção?De modo geral, a jurisprudência atual flexibiliza pontualmente a disposição contida no artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, a qual permite que apenas os condôminos adimplentes estejam aptos ao exercício do direito de voto nas assembleias.

      Em assim sendo, diante da hipótese restrita acerca da pretensa alteração de fachada, o quórum para tal é de 2/3 do total dos condôminos, na forma do artigo 1.351, do Código Civil, contabilizando-se, inclusive, os votos dos inadimplentes, eis que a aplicabilidade específica da regra do artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, fica mitigada nesta oportunidade.

      Além disso, tendo em vista que o artigo 1.351 do Código Civil é específico em afirmar que “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) DOS VOTOS DOS CONDÔMINOS a alteração da convenção […]”, ainda que a convenção preveja a votação por fração, a regra legal enfatiza que a votação deverá ser por unidade e não por fração. O inverso ocorre na hipótese da ratificação da minuta da convenção depositada durante o processo de incorporação imobiliária, nos termos estabelecidos pelo artigo 1.333 do Código Civil, abaixo transcrito:

      “Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”

      Note que na hipótese do artigo 1.333 do Código Civil, ocorre justamente o contrário, ou seja: Ainda que a convenção estabeleça que o voto será por unidade, a ratificação da minuta da convenção dependerá da aprovação do quórum representativo de 2/3 do total das frações ideais.

  6. MARIO SILVA

    Muito bom esse relacionamento e orientações. Parabéns.
    Quero aproveitar e perguntar, caso possa.
    Comprei um apartamento, onde um parente da construtora possui uma cobertura, e duas garagens. Eu e outros condôminos que temos um apartamento com área inferior e apenas uma garagem pagamos o mesmo valor de condominio que os proprietários de cobertura pagam. está correto? Oque fazer?

    1. BRCondos

      Obrigada. Sobre sua questão, é fundamental consultar a convenção do condomínio para saber como é calculada a taxa condominial.

  7. Marcelo Antunez

    Importante matéria! Tive que acionar meu condomínio judicialmente para anular uma assembléia que alterou a convenção sem o requisito do quorum especial. Sentença de procedência em primeira instância que declarou nula a assembleia e a ata registrada. Tudo isso sob o endosso do administrador e do 1° Oficial de Registro de São José dos Campos – SP. Aguardo pela manutenção da sentença no Tribunal de Justiça.

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