Legislação

Especialista explica as diferenças entre Convenção e Regimento Interno

por BRCondos em 16 de outubro de 2017

Normas e regras auxiliam na organização de um condomínio como um todo. Além disso, elas não apenas estabelecem limites aos moradores, mas também promovem a relação saudável entre eles.

Viver em comunidade requer uma série de ações para manter a ordem das coisas. Questões como as regras de convivência para animais de estimação, exigências para aprovação de obras e reformas nas áreas internas do condomínio, a alteração de fachada e o uso do salão de festas e garagem são apenas alguns dos temas que mais geram divergência entre os moradores.

O advogado Luiz Fernando de Souza, que é síndico e franqueado da BRCondos Tijucas e Itapema, administradoras de condomínios, alerta para a importância das ferramentas que auxiliam na ordem e estabelecerão as normas da convivência saudável. “A Convenção e o Regimento Interno são essenciais para que todos saibam até onde podem ir e respeitem o limite que gera o respeito e o bom senso na rotina de todos”, diz.

No entanto, a grande dúvida dos condôminos diz respeito à diferença entre um e outro e onde ambos devem exercer seus papéis. Souza explica que a Convenção é um documento elaborado pela construtora no momento da constituição do condomínio. Já o Regimento Interno,  como o próprio nome diz, serve para regulamentar internamente as questões mais relacionadas à convivência.


A Convenção é responsável por questões como a descrição das áreas privativas e comuns; o rateio das despesas do condomínio, regra as assembleias e suas peculiaridades como convocação, deliberações e quórum, entre outros. Já o Regimento Interno deve ser utilizado para as questões de convivência. São assuntos importantes e que fornecem soluções para questões mais cotidianas como as citadas inicialmente”, completa.

Horário de silêncio e de uso dos espaços comuns como salão de festas, pracinha e piscina, por exemplo, devem estar presentes no documento. “Da mesma forma acontece com outros assuntos como entrega de encomendas, mudanças, multas, uso dos elevadores e tudo mais que contribua para a relação saudável entre os moradores no dia a dia dos condomínios”, acrescenta.

Alguns condomínios têm inserido em suas Convenções, regras de Regimento Interno, o que na prática é errado e inviável. Diz-se errado e inviável pelos seguintes motivos: uma porque como já citado acima, cada um destes documentos deve tratar de assuntos específicos; outra, porque tendo em vista que o dia a dia do condomínio é muito dinâmico e em constante mudança, as regras do condomínio devem acompanhar todas essas mudanças. Diante disso, como a Lei prevê quórum específico para alteração da Convenção, de 2/3 dos proprietários (os quais devem assinar o documento de alteração com firma reconhecida em cartório) dependendo do tamanho do condomínio, a alteração é impraticável, causando sérios problemas ao condomínio, que não consegue atualizar as regras.


Por outro lado, a Lei permitiu que o  Regimento Interno pudesse ser alterado com quórum diferente, o qual sugerimos seja de 50% mais 01 dos presentes em assembleia. Vale frisar que a alteração do Regimento deve ser pauta da Assembleia para que possa ser aplicada a regra de alteração.

A ordem depois das leis são, respectivamente, a Convenção e o Regimento Interno. Souza revela que o diálogo é a base de todas as normas e regras de um condomínio. “A maioria dos conflitos são resolvidos quando as duas partes utilizam o bom senso para avaliar o que está certo ou errado e quem não está cedendo para solucionar o problema. Meu limite termina onde começa a liberdade do meu vizinho. Esse é o lema da boa convivência em qualquer lugar no mundo”, conclui.


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Comentários

  1. Santos

    Prezado(a), a questão de remuneração para síndico se encaixa na Convenção ou no Regimento?

    1. BRCondos

      Olá Santos, ela deve ser citada na convenção.

  2. Galvão

    Boa tarde, em meu condomínio gerou-se uma polêmica gigantesca a partir do momento em que alguns moradores começaram a desenvolver atividades comerciais em suas residências. O regimento interno é bastante específico: Artigo 1º: As 36 (trinta e seis) unidades destinam-se, exclusivamente, para fins residenciais, sendo vetado seu uso para qualquer outra finalidade; pergunta: o que pode ser feito já que o regimento está sendo ignorado por vários moradores?

    1. BRCondos

      Galvão, a convenção de condomínio estabelece especificamente a finalidade da edificação, quais sejam: Residenciais ou Não-residenciais. Caso uma unidade residencial seja utilizada para fins não-residenciais, haverá o seu desvirtuamento, sendo esta uma das mais graves infrações à legislação vigente, motivo pelo qual sugere-se a aplicação de advertência em um primeiro momento. Caso os atos de desvirtuamento da finalidade sejam perpetuados, sugere-se a aplicação de penalidades sucessivas. Fale melhor sobre isso, com o síndico do seu condomínio.

  3. Kaline Maria Moreira de Sousa

    Bom Dia… No dia 16/04/2019 houve uma Assembléia para Eleição de Síndico, Subsíndico e Conselho. Fiquei como suplente no Conselho. Em uma nova Assembléia de renuncia do Síndico, houve uma nova Eleição para Síndico e Subsíndico (o mesmo, falecera). A Presidente do Conselho tornou-se Subsíndica e eu era para entrar para o Conselho mas, não fui convocada por alegarem que sou Inquilina (tenho procuração e não estou inadimplente). Isso é possível, já que no ato da eleição o Jurídico da empresa contratada estava ciente que eu era inquilina e no momento não havia nada na Convenção, discordando da minha candidatura. Somente nessa nova eleição.

    1. BRCondos

      Olá Kaline, seria necessário verificarmos a convenção e regimento interno do seu condomínio para registrarmos aqui uma análise do seu caso.

  4. cauby Ramalho

    É impossível eleger qualquer outro candidado à síndico., pois o mesmo sempre consegue 60% ou mais de procurações. O
    Qual seria a alternativa?

    1. BRCondos

      Olá Cauby, quem elege o síndico são os condôminos. Uma alternativa para eleger um outro candidato depende de vários fatores que precisam ser analisados em conjunto com os moradores. É fundamental você acompanhar as assembleias e pontuar se realmente essa troca será positiva para o bem de todos.

  5. Cleide Heleodoro da Cruz

    Moro em um condomínio c/7 blocos c/2 prédios cada bloco. Em uma assembleia geral de 19/10/85 foi colocado em discussão 2 itens:
    1-cada prédio ficasse responsável por sua reforma e pintura externa, independente do conjunto.
    2-cada prédio, via seu representante legal abrisse uma poupança c/valores pré estabelecidos para as futuras obras.
    Após discussão foi feita a votação as quais tiveram aprovação unânime. A partir de 18/03/86 c/aprovação de todos o síndico faz repasse p/poupança de cada prédio um percentual da fundo de caixa p/futuras obras. Esse repasse aconteceu em 86 e 87, ficou um tempo sem o repasse e voltou em 92 até 2001.
    Desde 85 mantivemos está poupança ativa. Estipulamos um e fazíamos o depósito mensalmente independente de receber o repasse do condomínio.
    Com esse dinheiro realizamos reforma e pintura externa do nosso prédio.Outros prédios também conseguiram realizar sua reforma.
    Hoje a síndica quer reformar o seu prédio que está em situação bem precária e diz que o rateio dos custos da reforma será para todos os condôminos, inclusive para quem poupou por mais de 30 anos. Pedimos que fosse feito um orçamento individual e que fosse respeitado esse valor(cada prédio paga pela sua reforma).
    Estão nos sentindo roubada por essa atitude da síndica.
    Queremos saber quais são os nossos direitos.

    1. BRCondos

      Oi Cleide, neste caso recomendamos a contratação de uma assessoria jurídica para fazer a leitura da convenção do seu condomínio e desta forma tratar juntamente com os demais condôminos sobre seus direitos.

  6. Daniela

    Olá, acabei de comprar um apartamento e o síndico se recusa a me enviar a convenção e regimento interno do condomínio. Já pedi várias vezes, inclusive por escrito. Alguém sabe o que posso fazer?

    1. BRCondos

      Olá Daniela, você consegue esse documento no Cartório de Registro de Imóveis.

  7. Katia

    Bom dia !

    A fachada do imóvel, quando de um condomínio horizontal, deve-se levar em.conta a área grama na frente da casa?

    1. BRCondos

      Olá Katia, você poderia explicar melhor sua dúvida. Obrigada

  8. Vania

    Para alteração no interno interno era necessário 2/3 de condôminos . Essa norma caiu , fui questionada que agora basta 50 + 1.

    1. BRCondos

      Vania, conforme texto publicado alteração de convenção são 2/3 dos proprietários e regimento interno 50% dos presentes+1.

      Seguem parágrafos com ambas informações.

      Alguns condomínios têm inserido em suas Convenções, regras de Regimento Interno, o que na prática é errado e inviável. Diz-se errado e inviável pelos seguintes motivos: uma porque como já citado acima, cada um destes documentos deve tratar de assuntos específicos; outra, porque tendo em vista que o dia a dia do condomínio é muito dinâmico e em constante mudança, as regras do condomínio devem acompanhar todas essas mudanças. Diante disso, como a Lei prevê quórum específico para alteração da Convenção, de 2/3 dos proprietários (os quais devem assinar o documento de alteração com firma reconhecida em cartório) dependendo do tamanho do condomínio, a alteração é impraticável, causando sérios problemas ao condomínio, que não consegue atualizar as regras. Por outro lado, a Lei permitiu que o Regimento Interno pudesse ser alterado com quórum diferente, o qual sugerimos seja de 50% mais 01 dos presentes em assembleia. Vale frisar que a alteração do Regimento deve ser pauta da Assembleia para que possa ser aplicada a regra de alteração.

    2. Thiago

      Vania, discordo um pouco do que o brcondos está dizendo, o código civil realmente prevê em seu artigo 1.351 que o quorum mínimo para aprovação da alteração da convenção seja de 2/3 dos condôminos titulares de direito a voto, porém, no seu artigo 1.334 inciso V diz que o regimento interno deve compor a convenção conforme abaixo:

      Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

      V – o regimento interno.

      Ou seja, no meu entendimento o quorum mínimo para alteração do regimento interno deve ser de 2/3 dos condôminos visto que o mesmo compõe a convenção, a não ser que esteja explícito na própria convenção algo em disposição contrária informando que o quórum para aprovação do regimento interno seja de 50% + 1 dos presentes (maioria simples), pois existe o enunciado número 248 aprovado na III jornada de direito civil de 2013 que serve de base doutrinária para decisões dos magistrados e ali prevê que vocês podem deliberar isso na própria convenção, conforme abaixo:

      248 – Art.: 1.334, V: O quorum para alteração do regimento interno do condomínio
      edilício pode ser livremente fixado na convenç ão.

      1. BRCondos

        Olá Thiago, realmente em muitos condomínios a alteração do regimento interno só é permitida por 2/3 dos condôminos, mas existe a possibilidade, prevista em lei para que esse quorum seja diferente, no caso de 50% + 1. Neste artigo explicamos melhor como tratar essa questão de alterações, sem ferir a lei e em acordo com o que está na convenção do condomínio. Segue: https://portal.brcondos.com.br/como-alterar-convencao-e-regulamento-interno-condominio

  9. Vania

    Sou sindica profissional e na surpreendi em uma advogado dizer que hoje , já é comum o regimento ser inserido dentro dos capítulos da convenção . Você pode me esclarecer sobre isso ?

  10. Luciana

    Boa noite me chamo Luciana moro em um prédio que não tem registro não tem CNPJ aqui e chamado de conjunto habitacional . O acontece e que criamos uma taxa para manutenção do prédio são 16 unidades e apenas 1 unidade se recusa a pagar o que posso fazer onde posso cobrar pôs já procurei harbitragem não resolveu já me informei com alguns advogados e me dizem que difícil conseguir devido o prédio não ter registro mas acho um absurdo temos a taxa já 4 anos e com isso já fizemos muro colocamos interfone e não e justo a unidade não pagar e usufruir das melhoras o que posso fazer ????

    1. BRCondos

      Luciana, a inadimplência é um problema bem comum nos condomínios, porém como não consta CNPJ para o seu prédio, a única maneira de realizar a cobrança é amigavelmente.

  11. Alessandro

    Bom dia!sou morador de um condomínio,e sempre que acontece uma assembleia,o número de pessoas nunca chega a 2/3.e mesmo assim as o regimento é aprovado.o que eu posso fazer para que regras criadas sem 2/3 dos não sejam validades?outra coisa,podemos alterar a convenção?

    1. BRCondos

      Olá Alessandro, você precisa verificar como é tratado o Regimento Interno do seu condomínio. Se ele estiver citado dentro da Convenção, para alterar este itens a lei exige 2/3 de aprovação. Em muitos condomínios apenas alguns itens do Regimento são tratados dentro da Convenção e os demais em documento separado, neste caso, de documento separado as alterações deve ser aprovadas por maioria simples.

  12. Janayna Frota André

    Boa noite, Brcondos!!
    Tem uma moradora que não respeita as vagas da garagem (fechada) que é uma vaga para cada morador (6 moradores) e esta não tem carro e coloca do seu genro que é vizinho e também coloca dos seus familiares quando vem visitar sua família que é vizinha. E esta família acredita que manda na garagem. E como o condomínio é antigo e em Março/ 2018 fui eleita no cargo sindica e tive ciência que este condominio não tem regimento interno e não sei como está o tramite da Convenção do mesmo; peço, por gentileza, uma orientação de como agir com esta moradora e elaborar a convenção e o regimento interno. Agradeço a atenção.

    1. BRCondos

      Janayna, é importante você verificar com o síndico anterior se realmente o condomínio não possui uma convenção. Caso não possua, nossa sugestão é você verificar com o cartório onde o imóvel está registrado, pois os processos de incorporação exigem uma minuta de convenção que fica junto com o memorial de incorporação e esse documento pode lhe auxiliar. É interessante também você aproveitar essa busca e solicitar uma cópia de outros documentos do condomínio que são super importantes para a gestão.

      Mas, caso não tenha a minuta você precisa redigir a convenção, com ajuda da administradora do seu condomínio ou de um advogado especialista na área. A convenção adquire validade e, consequentemente, passa a ser obrigatória assim que aprovada por 2/3 do condomínio em assembleia geral. Como é a primeira vez que se aprova a convenção no condomínio, os votos terão que ser proporcionais às frações ideais dos imóveis (conforme o disposto no artigo 1.333, caput, do Código Civil Brasileiro). Após a constituição, você elabora em documento a parte com o regimento interno.

      É na convenção do condomínio que constará as regras para uso da garagem e essas regras de utilização, dependem de cada convenção de condomínio.

      Esperamos ter ajudado! 🙂

  13. Bete

    No meu condomínio tem algumas moradores que ligam som automotivo , e o sindico falou que pra multa tem que a divertir três vezes .Nesse caso não poderia já multa ,por que som automotivo e proibido

    1. BRCondos

      Bete, se seu síndico lhe orientou desta forma, provavelmente é o que consta no regimento interno do seu condomínio. Normalmente as primeiras advertências são verbais e somente depois é aplicada a multa. Esperamos que tudo se resolva. Obrigada por sua participação.

  14. Adalberto José Espíndola Palma

    Gostaria de saber se em caso de garagem de veículos de proprietário apresentar defeito na cobertura a ponto de danificar a pintura de carro, quem é o responsável???

    1. BRCondos

      Adalberto, é necessário entender o motivo exato, consultar a convenção do condomínio e o síndico para saber qual providências tomar.

  15. Geraldo Pereira

    Entendi que para a alteração do regimento interno e necessário 50% + 1. Para a aprovação do Regimento Interno quando da sua criação, qual seria o quorum? Qual a Lei que da amparo?

    1. BRCondos

      Olá Geraldo, veja que essa questão de 50%+1 é uma sugestão do nosso advogado para simplificar a aprovação. Os artigos 1334 e 1351 do Código Civil é que dão amparo a essa questão e no caso quando o Regimento Interno faz parte da Convenção é necessário 2/3.

  16. Robinson Ramos

    Muito prestativas estas informações. Parabens