Legislação

Locação de imóveis: fique atento aos detalhes

por BRCondos em 11 de abril de 2018

A locação de um imóvel requer uma série de fatores que garantem as obrigações e os deveres tanto de quem aluga como de quem disponibiliza a casa ou o apartamento. Especialistas alertam para detalhes que fazem toda diferença antes, durante e depois do processo de locação.

ANTES

Pode até parecer simples, pois muitas pessoas acreditam que basta assinar o contrato e marcar a data da mudança. Porém, alguns cuidados importantes são fundamentais para que não haja incidentes ou conflitos entre as partes envolvidas. A primeira dica é consequência de um grande número de conflitos gerados quando se fecha o negócio apenas pela internet. Analisar o imóvel pessoalmente para verificar o estado de conservação da casa ou do apartamento em questão, além de outros detalhes como janelas, portas e instalações elétricas, é essencial para que a experiência seja positiva.

Outro ponto importante nesse processo é o contrato de aluguel, que deve ter uma série de informações legais sobre o imóvel, além das burocracias necessárias para que não haja complicações posteriores.  A duração do contrato e o valor a ser pago mensalmente precisam estar descritos com clareza no documento, mesmo que a locação seja por tempo indeterminado. O índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), formas de pagamento e informações sobre multas por atraso também fazem parte do contrato.

Vale lembrar que o locatário não pode cobrar pela formulação do contrato, porém pode exigir alguma garantia para a locação. Estamos falando do caução – que geralmente é pago em espécie, a fiança – onde outra pessoa assume os riscos em casos de inadimplência e o seguro fiança – que como o próprio nome já diz, oportuniza ao inquilino a possibilidade de contar uma seguradora como garantia.

DURANTE

Outra dúvida comum gira em torno das despesas do condomínio, que são consideradas responsabilidade do locatário quando ordinárias: salários e encargos trabalhistas de funcionários, limpeza, conservação e pintura das áreas de uso comum, consumo de esgoto, água, luz, manutenção de jardins, elevadores, piscina, bombas hidráulicas, portões, rateios de saldo devedor, reposição de reserva e seguro condominial. E do locador quando consideradas despesas extraordinárias: que são relacionadas a obras de reformas de melhorias sobre a integridade do imóvel, como pintura da fachada e esquadrias externas, indenizações trabalhistas anteriores à locação, compra e instalação de equipamentos em geral, decoração e paisagismo em áreas e comuns e fundo de reserva.

DEPOIS

No caso de desistência da locação depois do contrato assinado, a Lei do Inquilinato diz que a devolução do imóvel pode ser feita a qualquer momento, mas a multa pactuada em contrato será cobrada. O bom senso ajuda muito nessas horas e o diálogo pode evitar uma série de conflitos entre as partes envolvidas.

Se o contrato vencer e não houver renovação, o inquilino tem 30 dias para entregar o imóvel e vale lembrar que o espaço deve ser devolvido exatamente como foi encontrado e de acordo com a vistoria realizada, que deve ser feita antes da assinatura do contrato. Nos casos onde a solicitação vem por intermédio do locador e antes do vencimento do acordo, o mesmo deve ser responsabilizado pela quebra de contrato, assumindo as penalidades dispostas no documento.

 


Comentários

  1. Délio Paes Júnior

    Bom dia, alugo um cômodo comercial à 25 anos. Fizemos um contrato inicial de o1 ano e depois nunca fizemos outro.Sempre reajustamos o aluguel amigavelmente.Agora o proprietário teve uma proposta para construir uma loja grande de uma rede e me dá a preferencia ,mas eu não tenho condições de arcar com um gasto tão grande. Se eu não entrar em acordo com ele, quais seriam meus direitos.Quanto tempo eu poderia ficar lá?Os aluguéis estão sendo pagos todo mes.

    1. BRCondos

      Délio, infelizmente não temos como te ajudar sem conhecer os termos do contrato original e caso você faça um acordo os direitos e deveres serão aqueles que você aceitará nesse novo acordo. Procure sempre um advogado de sua confiança para intermediar uma negociação desse porte.

  2. Lilian Cuba

    Olá, aluguei uma casa em janeiro e dei um mês de depósito, o contrato vence em julho, mas a dona da casa já pediu o imóvel, esse mês de junho sou obrigada a pagar o aluguel, visto que dei o depósito em janeiro?

    1. BRCondos

      Lilian, infelizmente não temos como te ajudar sem conhecer os termos do contrato original. Recomendamos sempre se consultar com um advogado de sua confiança.

  3. Thainá Gomes Gonçalves Caldeira

    Olá estou em uma casa que é de 3 herdeiros a responsável pelo imóvel alugou e não me entregou o contrato, estamos na residência a 1 mês mas um dos herdeiros mora no quintal e quer que saíamos quais são os meus direitos neste caso ?? Sabe me dizer ??

    1. BRCondos

      Thainá, o primeiro ponto é você receber o contrato assinado e validar se o herdeiro que alugou realmente tem legitimidade pelo imóvel. Para que você não tenha prejuízos, recomendamos se consultar com um advogado de sua confiança.

  4. Luiz Eduardo

    Olá aluguei uma casa mais as condições da casa não está de acordo conforme contrato verbal e estou tendo uma série de problemas devido a casa moda muito e meu ter bronquite e dono da casa vem coloca coisas aqui no quintal sem me comunicar enfim o contrato e de um ano mais quero mudar pra dar conforto pra minha família e o dono não reconheceu firma comigo no cartório apenas assinei o contrato vale

    1. BRCondos

      Olá Luiz, o ideal é que você converse com o locador e procure ajustar essa situação para que fique satisfatória para os dois lados. Sobre a questão do contrato sem firma reconhecida, ele pode ser contestado, porém aconselhamos que você procure auxílio jurídico para que o contrato seja analisado com maior precisão. Obrigada pela participação aqui :).

  5. Ruben jose da Silva filho

    Boa tarde aluguei loja mederao 45 cinco dias para reforma a loja e paguei 3000 de caução fizerao a vistoria do imóvel e tirarão fotos para quando eu saice devolver igual até aí tudo bem ficerao um obra encima da minha loja que danificou toda minha loja estou tentando que eles comecem a reforma mais não posso fechar minha oficina propus eles fazerem a reforma sua finais de semana mais nada ainda estou sendo muito prejudicada pois muito mofo e paredes negras que devo fazer muito obrigado pela atenção

    1. BRCondos

      Olá Ruben, o ideal é você seguir o que está acordado no contrato de locação. Uma dica é procurar por outro fornecedor/prestador de serviço que possa lhe atender conforme sua necessidade para a reforma.

  6. Antonio R Santos

    BOM dia: tenho um pequeno imóvel de aluguel porém ha mais de cinco anos para ao mesmo inquilino sempre com contratos anuais;por um acaso ele tem o direito ao usucapião?
    mesmo sem ele ter feito nenhum tipo de manutenção no interior do imóvel?

    1. BRCondos

      Olá Antonio, com base no contrato de aluguel, a Lei do inquilinato assegura essa relação.

  7. Jaildes

    Boa tarde!Quando se fala em alugar com caução significa 2 aluguéis?paga para morar e o outro valor fica para quando o inquilino sair.Estou certa disso??

    1. BRCondos

      O caução é uma das modalidades de garantia locatícia, e é exigido pelo locatário já na assinatura do contrato de aluguel. Sobre a devolução, depende do que está em contrato. Pode haver a devolução no final do contrato ou a isenção do último aluguel. É importante sempre verificar o que está descrito no contrato de locação.

  8. Mary Almeida

    Eu aluguei um imóvel novo o inquilino assinou pegou as chaves e dias depois resolveu desistir antes mesmo de se mudar.
    O aluguel está correndo,e depois de dias veio avisar que não quer mais mudar e quer desfazer o contrato e receber o depósito.Pergunto o inquilino quebrou o contrato mesmo antes de se mudar, eu pergunto o que eu faço? Ela quer que devolva a caução. Ela tem esse direito depois de causar os prejuízo para imobiliária e para o proprietário? Por favor me dê uma orientação.
    Att,
    Agradeço.

    1. BRCondos

      Olá Mary, no caso de desistência da locação depois do contrato assinado, a Lei do Inquilinato diz que a devolução do imóvel pode ser feita a qualquer momento, mas a multa pactuada em contrato será cobrada. O bom senso ajuda muito nessas horas e o diálogo pode evitar uma série de conflitos entre as partes envolvidas.

  9. Maria Cilene Tavares

    Boa tarde!! Sou a Cilene, sua fiadora da minha sobrinha, o contrato ja venceu, ela paga todo dia 15, mudou hoje 01/05, dia 15/05 ela tem que pagar o aluguel? A imobiliária falou que ela tinha que ter avisado 30 dias antes que iria mudar, procede?

    1. BRCondos

      Olá Maria, é importante verificar o que está descrito no contrato de locação com relação a data de pagamento e também quanto a negociação feita om a imobiliária responsável.

  10. Erivanio da mata silva

    Bom dia eu alugo uma casa o enquilino paga o penhor. Ai depois de 30 dias ele não paga. eu falo com ele mais ele não me paga fica só me enrolando ai depois de 20 dia atrasado eu peso a casa ele me fala que só depois de 30 dias e q me entrega a casa.eu tô na dúvida…

    1. BRCondos

      Olá Erivanio, recomendamos que você verifique o que foi acordado no contrato de locação e se necessário procure um especialista que possa lhe auxiliar mais detalhadamente.

  11. Gabriel linhares

    Bom dia. Entrei em janeiro na casa que aluguei. A dona esta me cobrando o IPTU que ja chegou. Mais so tenho 3 meses ainda de casa alugada. Eu tenho q paga este IPTU que chegou agora em fevereiro?

    1. BRCondos

      Olá Gabriel, em alguns contratos de locação pode ser estabelecido que as despesas com IPTU fiquem por conta do inquilino. Esse valor é combinado entre as partes. A Lei do Inquilinato (Lei 12.112/2010) deixa isso bem claro: o pagamento do IPTU pode ser negociado livremente entre o locador e locatário do imóvel, portanto você precisa verificar o que está descrito no contrato para chegar em um acordo.

  12. Laís Bermudes

    Bom dia gostaria que me esclarecesse uma dúvida. Morei em um imóvel e ao final dos 30 dias resolvi sair, mais fiquei ainda no imóvel mais 10 dias eu tenho que pagar esses 10 dias que fiquei a mais para o proprietário.

    1. BRCondos

      As imobiliárias em geral, solicitam novo aviso prévio de 30 dias, já que o aviso prévio inicial não foi cumprido.
      É preciso que seja verificada as cláusulas constantes no contrato para saber com maior exatidão.

  13. Cristina

    Boa tarde
    Eu alugo um apartamento por R$ 1.300,00 + R$ 300,00 ( condomínio)
    Contratei uma imobiliária para administrar e ela me cobra R$ 6% desta quantia acima, ou seja R$ 96,00

    Então no momento de pedir a prestação de contas a imobiliária, o que ela deverá discriminar: É que preciso declarar isso na Declaração do IR.

    Muito obrigada

    1. BRCondos

      Olá Cristina, a imobiliária deverá discriminar todas as receitas e despesas na prestação de contas. Obrigada.

  14. Denise Michaudet

    VAZAMENTOS: Os ocupantes dos imoveis envolvidos são inquilinos. O vazamento na unidade A, locada, atinge a unidade vizinha B, também locada, por terem parede divisória comum. Feito o reparo na tubulação da unidade A, que deu origem ao vazamento e os reparos dos estragos causados na unidade B vizinha. A unidade B apresenta uma cobrança de “caça vazamentos” ao proprietário da unidade A que deu origem ao vazamento, sem que este autorizasse a chamada ou soubesse dela, só após tomou conhecimento. Qual deve ser a conduta correta no caso da chamada do “caça vazamentos” , relativo ao pagamento, quem deve arcar com esse custo não em momento algum foi utilizado pela Unidade A??

    1. BRCondos

      Olá Denise, consultamos nossa assessoria jurídica para melhor lhe responder. Segue.

      Nos prédios há 2 (duas) redes hidrossanitárias e hidráulicas, sendo 1 (uma) de responsabilidade do condomínio (prumadas centrais/verticais) e 1 (uma) de responsabilidade dos condôminos (ramais/horizontais). Sempre que há a ocorrência de um vazamento, a melhor conduta a ser adotada pelo proprietário da unidade prejudicada é a comunicação formal do fato ao titular do imóvel gerador dos danos a fim de que haja consenso na melhor forma de solucionar o problema.

      De acordo com os artigos 186 e 927 do Código Civil, o causador do dano responde pela reparação do mesmo. Na hipótese em tela, a responsabilidade pela tubulação é da unidade A, portanto, arcar com todas as despesas de reparação da unidade B, conforme demonstrado pela jurisprudência a seguir apresentada:

      Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITOS DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. INFILTRAÇÕES. VAZAMENTOS ORIUNDOS DE UNIDADES HABITACIONAIS LOCALIZADAS NOS PISOS SUPERIORES AO DA AUTORA. DEVER DE INDENIZAR OS PREJUÍZOS MATERIAIS RECONHECIDOS. Danos causados em unidade condominial, provocados por vazamento de água, quando comprovado ser proveniente de determinado apartamento (ainda que não se especifique de qual encanamento), são de responsabilidade do proprietário deste. Sentença confirmada. DANOS MORAIS. INDEFERIMENTO. FATOS QUE NÃO GERARAM ABALOS MORAIS. NEGARAM PROVIMENTO AOS RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. UNÂNIME.” (Apelação Cível Nº 70057812836, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 26/06/2014). (RIO GRANDE DO SUL, 2014).

      Entretanto, situação verificada possuí mais um elemento importante: A existência de contrato de locação, o que impõe analisar se o vazamento decorreu da mera falta de manutenção ou foi oriunda de problemas na estrutura hidrossanitária da unidade, conforme salientado por Raiane Nogueira (NOGUEIRA, Raiane. Saiba quais são as responsabilidades de inquilinos e locadores na hora de um conserto ou de um reparo no imóvel.

      “Segundo a Lei do Inquilinato (8.245/1991), os serviços de manutenção são de responsabilidade do inquilino e as reformas estruturais ficam a cargo dos proprietários. O locador deve entregar o imóvel em condições de uso para o locatário, que deve devolvê-lo no estado que o recebeu.”

      Se as instalações já tinham problemas antes da locação e precisarem ser trocadas, é o locador quem deve arcar com o pagamento. Entupimentos, vazamentos, curtos e outros danos causados pelo inquilino devem ser pagos por ele.”

      Tais argumentos encontram embasamento nos artigos 22, inciso IV, e 23, inciso V, ambos da Lei de Locações, respectivamente.

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