A vida em comum é um desafio constante, especialmente, em condomínios. Entender o outro e praticar a empatia para evitar julgamentos e resolver conflitos de maneira amigável nem sempre é fácil. Alguns moradores esquecem as regras de boa convivência e o bom senso e acabam invadindo o espaço do vizinho. 

Neste cenário, o que pode acontecer quando os ânimos se alteram e já não é mais possível dialogar?

Decisões judiciais mostram que a justiça tem sido bastante procurada para encontrar uma solução para estes problemas. “O judiciário é frequentemente acionado em razão de problemas de vizinhança que a administração não consegue mitigar, os desacertos entre condomínio e condôminos que eventualmente causam transtornos ou prejuízos ao sossego dos demais moradores, não raras vezes acabam em ações judiciais, principalmente para discutir multas aplicadas pelo condomínio e que os infratores não concordam em pagar”, ressalta Fernando Willrich, advogado, síndico profissional e administrador de condomínios. 

Os problemas mais recorrentes em condomínios são os gerados por excesso de barulho, animais domésticos, vazamentos e infiltrações. “A administração do condomínio normalmente tenta resolver amigavelmente, mas nem sempre se consegue que o condômino infrator atenda aos pedidos e melhore o comportamento”, pontua Fernando.

Última opção

Quando se esgotam todas as alternativas de conciliação, alguns condomínios optam por um pedido de exclusão do vizinho problema. 

“O pedido judicial de exclusão do condômino antissocial é uma exceção, são casos extremos em que o comportamento do condômino infrator gera verdadeira incompatibilidade de convivência na qual entram em jogo outros direitos fundamentais como a própria vida e que precisam ser sopesados com o direito de propriedade”, esclarece Fernando. 

Mas é importante destacar que a grande maioria dos pedidos de exclusão são negados pela justiça. “São julgados improcedentes por impossibilidade jurídica do pedido. O judiciário normalmente entende que esta penalidade não existe na legislação brasileira, mas já tivemos no país algumas poucas decisões que em razão das graves circunstâncias, mesmo não havendo previsão legal, o condômino foi condenado a não usar mais o imóvel para moradia, mantendo o seu direito de propriedade para alugar, vender”, exemplifica Fernando. 

Para exemplificar a exclusão de condômino, Fernando menciona o caso de moradora que tinha a conhecida “doença acumuladora”. O imóvel dela estava em situação inabitável, com lixo e entulho em todos os cômodos, infestação de pragas, odor forte e chegou a ter um princípio de incêndio. A justiça entendeu que esta condômina não poderia mais usar o imóvel e sentenciou pela desocupação e limpeza do apartamento.

Papel do síndico

Antes que a relação se torne insustentável, é importante que o síndico tente remediar da melhor maneira possível, fazendo um atendimento focado, imparcial e completo.  Mas se não há mais nada a ser feito e o síndico recebe uma solicitação de exclusão deve, primeiramente, tentar entender que este pedido judicial somente deve ocorrer em uma situação extrema, na qual outras providências já foram tomadas. “Providências, como a aplicação de advertências, multas previstas na convenção e na legislação que podem chegar a até 10 vezes o valor do condomínio, assembleias para tratar do assunto, registro das reclamações, preferencialmente em livro de ocorrência ou no sistema da administradora, e dependendo do caso, ocorrências policiais, devem vir antes de qualquer pedido de exclusão. Com todo essa documentação fundamentada o pedido de exclusão pode ser solicitado. Mesmo assim, ao final a ação, o juiz pode decidir pela manutenção do condômino, visto que falta previsão legal sobre a restrição do direito de uso do imóvel”, reforça Fernando.