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Os cuidados na preparação das assembleias gerais

por Gustavo Camacho Solon em 18 de fevereiro de 2019

Os artigos 24 e 25, parágrafo único, da antiga Lei dos Condomínios (4.591/64), tratava sobre a existência de duas espécies distintas de assembleias: (a) Ordinárias e (b) extraordinárias.

Entretanto, com a entrada em vigor do atual Código Civil, não há mais qualquer distinção entre as assembleias gerais ordinárias e extraordinárias, existindo tão somente as ASSEMBLEIAS GERAIS. Simples assim, conforme se verifica do texto do artigo 1.350 do Código Civil:

Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Na prática, denominar as assembleias como ordinárias ou extraordinárias possuí cunho meramente didático, pois permite que o leitor do edital, ao se deparar com o documento, já saiba de antemão, apenas pela mera leitura do cabeçalho, quais serão as pautas básicas a serem abordadas no ato assemblear que está sendo convocado.

Sejam ordinárias, extraordinárias ou simplesmente assembleias gerais, é importante adotar uma série de cuidados para que o ato a ser praticado seja revestido de todos os pressupostos legais para que não esteja sujeito a eventual anulação posterior pelos condôminos que não concordem com as deliberações havidas.

Mas que cuidados são estes!?

Ao convocar uma assembleia, o administrador/gestor do condomínio deverá debruçar todos os seus esforços sobre o edital, o qual deverá contemplar os seguintes requisitos basilares:

  • Identificação pormenorizada da ordem do dia a ser abordada durante a assembleia;
  • A correta identificação do condomínio, tais como nome, CNPJ e endereço;
  • A indicação do local onde a assembleia será realizada;
  • O horário no qual a primeira chamada ocorrerá e o intervalo existente para o início do ato em segunda chamada, conforme estabelecido pela convenção;
  • A data de afixação do edital, com vistas a cumprir o requisito temporal estabelecido pela convenção;
  • A assinatura de quem está convocando a assembleia;
  • Evitar os assuntos gerais, pois além de as deliberações de temas inseridos neste item não possuírem validade jurídica, não é incomum que as principais confusões durante as assembleias ocorram durante os debates sobre os assuntos gerais.
  • Cumprir a forma de convocação estabelecida pela convenção, seja esta via carta registrada, protocolar ou mera afixação do edital no mural do condomínio.

Visando evitar as anulabilidades, é de suma importância que a integralidade dos elementos citados acima seja devidamente observada, notadamente a certificação de que TODOS os condôminos tenham sido convocados, isso porque, qualquer um destes que não tenha, por ventura, sido cientificado sobre a realização da assembleia, poderá anulá-la pelo período de até 2 anos, conforme já pacificado pela jurisprudência brasileira.

Por este motivo, investir tempo e energia na preparação das assembleias gerais não é desperdício, mas sim segurança, posto que retrabalhos, conflitos e litígios serão evitados. Não é por acaso que, séculos atrás, Abraham Lincoln proferiu a célebre frase: “Dê-me seis horas para derrubar uma árvore e passarei as quatro primeiras afiando o machado.”


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Comentários

  1. Sandra

    Bom dia síndica do meu condomínio vai sair e estão querendo me eleger como síndica.
    Como funciona esse desligamentos?

    1. BRCondos

      Oi Sandra, sobre a eleição do síndico do condomínio o novo Código Civil traz orientações nos artigos 1.347, 1.348 e 1.356. Neles, consta que a assembleia deverá escolher um síndico para o condomínio, que exercerá a função por período não superior a dois anos – embora ele possa ser renovado. Poderão candidatar-se à função os moradores do prédio ou um representante externo. Outra possibilidade é o síndico transferir a terceiros algumas tarefas, desde que isso seja aprovado em assembleia e que não haja impedimento na convenção do condomínio. Poderá também haver um conselho fiscal, composto por três membros e eleitos em assembleia. É importante salientar que o Código Civil não traz prescrições sobre a presença de subsíndicos, por isso deve ser seguido conforme as especificações da Convenção.

      É importante o candidato ao cargo de novo síndico promover com antecipação sua eleição com a divulgação das propostas para os condôminos, que poderão acontecer através dos murais do prédio, distribuição de materiais ou em bate-papo com os moradores. Após a definição dos candidatos, é preciso enviar a convocação protocolada aos condôminos, respeitando a Convenção. Na sequência ocorre a assembleia de eleição. É importante lembrar que inadimplentes e inquilinos não votam nas eleições – exceto quando inquilinos têm procuração do proprietário do imóvel autorizando-o a isso. Será eleito síndico aquele que conquistar a maioria dos votos.

      Se for ocorrer a destituição do síndico atual para nova eleição, sugerimos a leitura deste artigo:https://portal.brcondos.com.br/destituicao-sindico-um-processo-traumatico

      Esperamos ter te ajudado 🙂